恒大鹿岛鹿角分析:樓市下半場的序幕已經拉開,下半場主題為城市更新

羊城晚報  2019/08/26

5月1日足彩分析 www.mzfpnc.com.cn 種種跡象都意味著,樓市下半場的序幕已經拉開。

而下半場的其中一個重要主題便是城市更新!

這座熱騰騰的城市,從迅猛擴張、強力外拓、快速躍起,慢慢轉變成為向內里尋求成長,尋求內在的驅動力——那就是城市更新!

我們不難發現,城市更新已經成為越來越熱的話題。

幾乎每一天,都有城中村改造進度更新的消息傳來,“某巨無霸城中村被某大鱷拿下了”、“某巨無霸舊廠區開拆”、“又有哪一商家拿下連片的微改造工程”、“老城某片區更新規劃方案出爐”……

2018年年初,城市更新這個詞條的百度搜索指數是500多萬;2018年年底,其搜索量達到了1000多萬;再到現在,這個詞的搜索量又翻了一番,達到2000多萬。

長期盤踞話題焦點的城市更新,給城市、給開發商、給居住在城市里的所有人會帶來怎樣的變數?它已成為樓市下半場的最大懸念、最大期待。

存量時代的必然選擇

中國經濟隨著近幾十年的快速發展,城鎮化建設初期目標已基本完成;隨著新城開發速度放緩以及城市建設用地不足問題的出現,存量物業的改造運營將取代新建開發,成為城市更新的主要手段。城市也從增量時代進入了存量時代。

城市從增長,進入成長,這是個非常復雜的問題。

因為,一個城市空間的經濟學,代表集體的共同的命運。必須求得城市更新最大公約數:更新土地,要獲得更高的產能;在這里居住的人們,要獲得更大的幸福感;參與建設的投資方,要獲得比較合理的利潤;而政府決策者,還要為歷史負責,為未來的人居留下空間。

如果說,過去的城市發展,是一層層向外部擴張。那么,現在的城市建設則是一次次內在的有機更新。

廣州城市更新規劃研究院院長駱建云認為,雖然,廣州已經歷了十年的三舊改造和城市更新,但是,無論是政府,還是企業,包括社會仍然在思考,我們的政策、機制如何進行創新,“無論是自上而下,還是自下而上,都需要制度的重新設計?!甭娼ㄔ迫銜?,雖然很復雜,而且挑戰性很大,卻不得不這樣去做。因為城市前進的步伐,除了城市更新,別無選擇。

開發商即將面對大洗牌

城市更新是一片藍海。于開發商而言,如果放棄這個機會,相當于你放棄了下半場的入場券。而樓市下半場的紅利,你便無法分享。

所以,越來越多開發商爭先恐后加入城市更新陣營。據廣州公共資源交易中心的不完全統計,截至2019年5月,廣州至少有195個城中村開啟改造工作,大多數有開發商參與。

就當下而言,品牌房企超半數已經參與到城市更新領域,合作、收并購加速進駐??⑸灘斡氤鞘懈輪饕腥址絞健懶⒃俗?、收并購和合作運營,佳兆業、保利、富力等企業就是以獨立運作為主,強化城市更新的品牌內涵;中南、旭輝、龍光等主要是以收并購為主;碧桂園、奧園、美的地產等主要以合作形式參與,成立平臺公司。

雖然姿勢不同,但步驟卻很一致。

不過,城市更新是一片藍海,但不可能是所有房企的藍海。

因為,要參與城市更新可沒那么容易!城市更新改造對于開發商而言,資金、談判力、專業程度和運營能力的要求都非常高。所以,城市更新改造會成為實力開發商的機會,與此同時也會成為淘汰能力較弱的開發商門檻。

中國指數研究院常務副院長黃瑜認為,城市更新是個復雜的系統工程,參與者會面臨很大挑戰,開發環節是非常長的,從一級開發到二級開發,到存量運營,里面關聯的環節多種多樣,要求運營主體要有非常強的能力。

在新一輪市場格局的建立過程中,改造運營能力也將取代之前拼土儲、拼資金、急速擴張的傳統路線,成為各方角力的新核心競爭力。未來的開發商,絕對不能只會蓋房子和賣房子。

因此,對地產行業的參與者而言,無論是意在改善民生、提升城市價值的地方政府,還是資金實力雄厚、開發經驗豐富的地產商,以及是善于運用金融工具的私募基金等,都將面對前所未有的考驗。

專家

視角

有能力做城市更新的開發商

要有“九力”

城市更新存在的痛點主要有六個方面:周期長、體量大、手續繁、拆遷難、工藝要求精、運營難。解決這些問題,對運營主體的能力提出更高要求。

我們做過多個案例研究發現,能夠做成功的關鍵,是選擇合適的運作主體。首先,要有很好的規劃定位能力;第二,政策研究能力較強;第三,拆遷推進能力較強;第四,產品打造能力較強;第五,后續運營能力很強;第六,資金平衡能力較強;第七,企業的組織能力較強;第八,文化力、經營理念較好;第九,品牌、口碑、實力的沉淀和老百姓的信任度,這些都非常重要。

你過去做過什么、做得怎么樣,這是很重要的實力支撐,擁有這九種能力才能把城市更新工程做好。

城市更新,需要制度的重新設計

廣州經歷了十年的三舊改造和城市更新,無論是政府,還是企業,包括社會都在思考,我們的政策、機制如何進行創新。十年的摸索,雖然建立了公平性,但改造的效率還相對較低。到目前為止,這項工作如果不創新、改革,大量的城中村,還是難以有效推進改造的。所以,無論是自上而下,還是自下而上,都需要制度的重新設計。

記者

手記

城市更新,每一個角色

都在尋求華麗蛻變

走在今天的楊箕村,你肯定想象不出,當年在這里,一個25平方米的房間可以擠下12個以收撿垃圾、舊貨為生的兄弟,他們晝夜輪流作息,為的是能讓每人都有床位睡覺,400多家商鋪蜿蜒其內,4萬租客蝸居其中。

今天,這里已經變身為高大上的樓宇、繁華的商場、整潔的街區,能擺超級宴席的祠堂,還有喜洋洋的龍舟賽,新舊和諧,欣欣向榮。真讓人感嘆,廣州真是一個頗得禪宗三昧的城市,天地物華、四季輪轉的南國氣象,所有的一切都可以被一鍋老火靚湯燉成齒間讓人回味的美妙滋味。

城市更新的“廣州經驗”,是中國城市化進程的一個縮影。

我們發現、城市更新雖然不僅是房地產,但也離不開房地產??⑸?,是其中一個最備受爭議的角色。

上世紀90年代中前期,財政吃緊的政府部門需要開發商參與舊城改造,大拆大建成為這段時期的主要特點。由于逐利的天性,不獨是市民,就算是決策者,都對這個“狠角色”心有戚戚焉。于是,從1999年起,廣州對開發商劃起“紅線”:一紙“舊城改造不讓開發商參與”禁令出臺,開發商不得其門而入。

在隨后的歲月里,主政者把更大的熱情投身到新城建設中?!岸?、西聯、南拓、北優”,城市建設熱浪滾滾,挾風雷之勢撲面而來。拉開城市骨架、調整經濟結構、改善城市環境,成為這座城市更為迫切的命題。

隨著新城格局拉開步伐的進一步加快,老城改造、城市更新的重要性也得以進一步提升。而開發商將有何作為?他們會以怎樣的角色和身份參與?這又將是我們急需關注的一大命題。

事實上,困惑也許并不局限在政府層面,開發商也在尋求角色定位的轉型。

簡單的大拆大建顯然已不再符合時代的要求,單會蓋房子、賣房子顯然技能太低,早就玩不轉了。從城市與人、社會、歷史、文化這種軟性指標與開發難度來看,城市更新也許并不是房企的首選,但要參與到樓市的下半場,開發商別無選擇。

我們期待開發商在城市建設的下半場,都能實現更華麗的角色蛻變。

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