排3分析预测:下半年房企資金明顯收緊 主要城市土地流拍近700宗

第一財經  2019/11/29

5月1日足彩分析 www.mzfpnc.com.cn 在資金鏈趨緊、年底銷售壓力較大的情況下,土地市場傳來陣陣寒意。

11月26日、27日兩天,武漢原計劃有十宗地塊掛牌出讓,但總價最高的硚口宗關地塊因故延期出讓,另有兩宗流拍,包括武漢首宗預出讓的漢口濱江商務區地塊。這兩天正常成交的7宗地塊中,底價成交的占了6宗。

11月22日,鄭州市鄭東新區原本計劃拍賣的3宗地塊,有兩宗中止出讓,鄭政東出[2019]12號北龍湖1宗住宅用地按計劃掛牌拍賣,但最終流拍。

不僅是二線城市如此,一線城市如廣深,近來也不乏流拍案例。11月22日,深圳以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權,掛牌起始總價近132億元,最高限制總價191億元。坪山坑梓地塊由于競買前無人報名遭“流拍”,在寸土寸金的深圳房地產市場,非常罕見。

此前10月24日,中海以底價50.96億元競得廣州海珠區大干圍西側地塊,樓面價34628元/平方米。但原本計劃同場出讓的另外5宗土地在開賣之前均宣布終止出讓,其中不乏位置不錯的住宅用地。

中原地產研究中心統計數據顯示:相比上半年,下半年房企的資金情況明顯收緊,下半年以來,截至11月27日,全國主要城市的住宅土地流標已經達到了696宗。而且預計在慣例資金鏈最緊張的12月,很可能數據還有明顯增加。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,在各種政策影響下,今年下半年,房企的資金鏈收緊明顯出現。7月份開始,連續出臺的信托與海外融資政策收緊,均對房地產拿地政策造成了明顯影響,熱點城市土地溢價率出現了下調。

張大偉說,目前拿地的企業之間分化也明顯加劇,數據顯示,部分中小房企出現了明顯的資金壓力,逐漸離開了土地招拍掛市場。另外,企業之間通過股權拿地的比例也明顯增加。

與此同時,年末市場不振,銷售端口的壓力進一步增加,很多企業內部制定的銷售計劃沒有完成,沒有足夠的回款和現金流,也導致很多企業沒錢大舉拿地。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析對第一財經分析,進入第四季度,房企重心會更多強調銷售數據的改善、現金流的改善和財務數據的改善,投資端的表現就相對放緩。

嚴躍進認為,流拍的增多,也與四季度地方土地供應的大幅增加有關。各地為了完成年度供地目標,集中供應增多,對開發商來說,可選擇的面更多,房企也會認真挑選性價比比較高的地塊。

廣州一家大型開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者,現在很多土地定價還是偏高,尤其是有些土地的限制條件太嚴苛,這也影響了開發商拿地的積極性。

以武漢為例,因故延至12月24日揭牌的編號為P(2019)153號地塊要求比較苛刻。它是以公共交通樞紐為核心的城市更新建設項目,地塊內公共建設和住宅部分須同步開工、同步建設;土地競得人須自持不低于30%的商業商務建筑面積,且該部分在項目竣工驗收后10年內不得整體或分割轉讓、銷售。

在深圳,11月22日的參拍地塊全部限商品房銷售均價,部分所定均價甚至低于周邊二手房水平。其中,流拍的G14313-8018號宗地位于坪山區坑梓街道,土地面積49211.16平方米,建筑面積為22.14萬平方米。該地塊起價23.85億元,最高限制地價34.58億元,競買保證金約11.93億元,普通商品住房入市最高均價為30450元/平方米,且只能建設建筑面積低于90平方米的戶型。

嚴躍進說,現在部分土地拍賣條件比較苛刻,由于土地限價等原因,再加上選擇機會比較多,因此企業拿地還是會比較謹慎,導致部分土地可能出現流拍。

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