胜负彩2019085期分析:掛牌一年降30萬元才賣出,二手房市場已向買方傾斜

證券日報  2019/11/29

5月1日足彩分析 www.mzfpnc.com.cn “從今年7月份開始,北京二手房市場明顯感覺到了冷意,雖然不斷有房源和購房者出現,但成交量少了,而且成交的房子大多數都是打折出售的?!敝薪橄廴嗽斃『浴噸と氈ā芳欽囈檣?,他在上月促成了一筆二手房買賣,房主在經過近一年的掛牌后,無奈選擇比周邊房價降價30萬元才最終找到了買主。

這位掛牌一年又降價30萬元才出手的業主并非個例。實際上,自2017年4月份樓市房價自高點急轉直下以來,北京二手房市場動輒每平方米降價1萬元的大有“房”在。

據貝殼研究院提供給《證券日報》的統計數據顯示,11月份的第三周,北京鏈家二手房成交量環比減少2.7%,成交均價為59129元/平方米,環比持平。

“總體來看,北京二手房市場仍偏向于買方市場,業主預期比較低,買方帶看量也沒有明顯突破?!北純茄芯吭菏紫諧》治鍪π硇±衷誚郵堋噸と氈ā芳欽卟煞檬北硎?,受利率調整預期影響,未來成交量可能會有所回升,但房價總體仍呈現穩中下降態勢。

二環周邊部分二手房均價低于三環外

11月27日,《證券日報》記者走訪了多家門店,探尋北京二手房市場的真實狀態。在某鏈家門店內,銷售人員向記者展示了不少房源。記者注意到,大部分都是上半年掛出的,很多房源至今看房次數依然是零,尤其是北京二環周邊的二手房源,除了學區房外,很多房源的均價甚至要低于三環外的二手房。

“二環內很多房子是上世紀80年代的,一切設施都跟不上當前的消費需求,購房者要么是奔著學區房去的,要么就是想就近換房,與三環外很多新小區的二手房相比,這些房其實沒什么競爭優勢,這種價格倒掛現象已經有幾年了,但成交量不斷萎縮還是最近幾個月才開始顯現?!畢廴嗽苯檣?,當前的二手房市場,用一個“扛”字就可以概括。

賣房者扛著房價不動,寧可掛牌一年多,也要賣到自己的心理價位。買房者有學區房剛性需求,但可選余地多,且湊首付難。因此,真正能夠成交的數量并不多。

以廣外南街小區為例,作為椿樹館小學的學區房,這所小學的孩子將來有很大幾率直升重點中學八中,雖然是上世紀80年代的老小區,卻是該地區的熱門房源,均價在8萬元/平方米左右。

但在鏈家房源平臺上,該地區的三個房源均已掛牌近半年時間。銷售人員也表示,看學區房的多,但真正成交的并不多。有房主曾對買房者暗示可以降價50萬元,但買房者最終還是放棄了。

反倒是離此不遠的源屋曲小區,是2004年竣工的新小區,擁有花園洋房帶電梯的小區環境,一直是周邊品質最高的小區,雖然不屬于優質學區房,但這里的房源均價在10萬元/平方米左右,不僅高于周邊房價,而且房源極少,屬于有價無市型。

在《證券日報》記者選擇房源的時候,一位房產銷售人員接到客戶電話后準備出門,原來他的客戶以“房子租期沒到”為借口,想要拖延與買房者的購房日期,他沒好氣地說:“過了這村沒這店了,再不賣就得等明年開春,還不知道那時候咋樣呢?!?

限競房對改善型購房者更有吸引力

“北京的房價已經兩年多沒動靜了,幾乎一直在探底,或許現在是買房的好時機?!痹凇噸と氈ā芳欽咦叻玫畝嗉頤諾曛?,會反復聽到這樣的說辭,大致能反映出中介人員的焦慮。前一段時間,一個做中介銷售的朋友告訴記者,如果市場再沒有起色,明年春天就回老家,不在北京打拼了。

這并不是個案。在北京西城區廣安門的鏈家網點,銷售人員張欣(化名)感嘆人員流動量之大,今年這個網點的人員更迭頻率要遠高于去年。

不得不說,限競房井噴分流了一部分原本屬于二手房市場的購房者。中原地產首席分析師張大偉表示,當前限競房供應量大,而且基本上都是90平方米的小三居,總價集中在400萬至500萬元之間,與二手房價格接近,致使購房者有非常豐富的選擇空間,這對二手房市場的打擊非常明顯。

事實上,相比部分網紅限競房項目,周邊地區的二手房卻顯得毫無吸引力。一位受訪者告訴《證券日報》記者,由于限制房價,當地的限競房價格與二手房價格基本持平,甚至要低于部分二手房價格,導致周邊二手房的成交量大幅下滑,購房者大多數都是沖著限競房而來,其中更以北京的改善型住房需求為主。

限競房的影響力還不止是輻射周邊地區。張欣對《證券日報》記者說:“因為嚴格的限購政策,導致外地購房者大幅減少。北京本地的購房者,大多是為了孩子擁有好的教育資源而購買學區房,但他們必須賣掉三環外的房子來湊學區房的首付。現如今,改善型購房者被限競房吸引走了,直接把這個二手房鏈條打斷了,買房者賣不掉房子就買不起學區房,學區房主賣不出去房子,也不想買二手房,而是瞄向限競房?!?

小胡也表示,雖然有的限競房出現滯銷情況,但首批10萬套限競房入市已經對北京二手房市場產生了極大壓力。雖然總說北京房價穩定兩年多了,該漲了,但言語間他對北京房價的走勢并不樂觀,也建議記者當下多看少動為妙。

有業內分析人士表示,北京不斷通過行政和經濟手段進行樓市調控,虛熱的房地產價格正在逐步降溫,供求關系也在悄然發生轉變,二手房市場正在向買方市場傾斜。

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