17069期胜负彩战意分析:明年樓市走勢如何?社科院預警:這些城市可能下跌

每日經濟新聞  2019/12/02

5月1日足彩分析 www.mzfpnc.com.cn 近日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》(下稱《報告》)預計,2020年重點城市住房市場總體先抑后穩,房價有望實現軟著陸?!侗ǜ妗吠幣倉賦?,未來抑制住房投資投機方向不變,但調控政策面臨邊際性寬松。

值得注意的是,報告中對北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等10座城市作出了“一般下跌”預警,同時也對深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等城市作出了“一般上漲”的預警。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組負責人鄒琳華向每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者解讀稱:“緯房預警預報系統目前只提供三個月內的短期房價預警預報,并非網傳的對北京等城市作出明年房價可能全面下跌的判斷?!?

核心城市房價止漲企穩

在《報告》中,反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,一線城市中,廣州、北京、上海房價相對低迷,一季度房價微弱反彈后陸續開始下跌,僅有深圳在2019年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。監測數據顯示,近一年來廣州房價同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微漲0.81%,深圳同比上漲5.58%。

10月單月環比變化看,北京環比下跌1.33%,在一線城市中跌速相對較快,跌幅比上月也略有擴大。

上海中原地產市場分析師盧文曦向每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者表示:“一線城市的分化與政策有關,北京、廣州和上海樓市調控政策不變,因此市場預期穩定,量價走勢較穩。相比之下深圳近期出臺了一系列政策,比如人才政策、特色社會主義示范區概念等等助推利好,因此深圳房價節節攀升,走出不同行情?!?

而準一線城市中,蘇州房價上漲較快,近一年累計上漲20.71%;天津、重慶則相對低迷,近一年天津累計下跌3.78%,重慶累計下跌2.55%;杭州房價基本穩定,累計微漲0.66%。


過半二線城市穩中趨漲,長三角的寧波、南通、無錫,以及東北沈陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲,昆明、廈門房價也有回升。緯房指數監測顯示,二線城市房價平均同比上漲1.647%。其中,近一年寧波同比上漲10.41%,沈陽同比上漲9.79%,南通同比上漲9.18%,昆明同比上漲8.20%,廈門同比上漲8.15%。

值得注意的是,三四線城市分化更為嚴重?!侗ǜ妗廢允?,下跌城市個數正在逐漸增多,但部分城市仍然上漲過快:臨沂、南陽、唐山、洛陽分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加,其中隱含著未來下跌的風險。

對于強二線城市,盧文曦認為,長三角一體化政策對區域內投資有較大支撐力,在此預期下,投資集中在環滬區域,一些沒有政策壓制的城市交易相對活躍?;諞幌叱鞘卸唐誆豢贍苡姓咚啥?,從投資角度來看,二線是比較有機會的地方。但不屬于城市群或都市圈的三四線城市可能遇到一定壓力,如果本身競爭力不強,購買力也會比較弱。尤其是一些三、四線造的“新城”,供應量大,而需求可能更多依靠外部城市的需求溢出。

重點城市房價有望“軟著陸”

基于對大數據為基礎的技術分析,結合專家評價,《報告》預計2020年重點城市房價有望實現“軟著陸”,但少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

鄒琳華強調,“《報告》中房價‘軟著陸’指的是先抑后穩”。

分城市類型看,一線房價總體先抑后穩,個別可能上漲;二線城市漲跌并存,但大起大落可能性不大;三四線城市總體下跌。但對于部分行情啟動較慢的三四線城市,借助于貨幣化棚改余熱,房價也仍可能上漲。

對此,緯房大數據對部分城市提出了預警:北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等10座城市為“一般下跌”;深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等為“一般上漲”。

鄒琳華對此作出說明:“預警將漲跌分別分為三檔,分別為一般下跌及一般上漲、較快下跌及較快上漲、大跌及大漲,‘一般下跌’屬于最低等級的下跌預警,‘一般上漲’也是如此?!?

對于重點城市房價短期趨降主要原因,《報告》分析認為,一方面經濟增速的下滑將導致城市化動力減弱,2019年三季度GDP同比增速降至6%,城市的人口吸引力相對降低,部分居民對住房市場的短期信心也將受到影響,從而使得對房地產市場的預期發生微妙變化,短期的主流房價預期將由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。

另一方面,三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加。本輪房地產景氣周期房價上漲持續時間長,總體漲幅巨大,板塊輪動明顯。2019年以來,隨著越來越多的三四線城市加入房價下降的行列,意味著始于2015年底的本輪房地產景氣周期進入尾聲。

對此,盧文曦指出:“此類城市沒有太多調控政策,因此從投資的角度來看,資金是往調控少、機會多的地方去。房地產繁榮的確可以推動基建、投資,但買家和投資客過多還是存在一定風險。當市場遇到波動時,這種推動力量就是市場不確定因素。因為是投資為主要目的,一旦產生下跌預期就可能引發大量拋售,增加市場的波動幅度?!?

但《報告》也重點強調,盡管經濟增速有所下滑,但經濟增長的內生動力仍然存在,房價仍然存在一定支撐。住房調控政策基本見底,調控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能,這些因素可能共同促成房價的軟著陸。

由于中國房地產市場區域差距大、發展極不平衡,在總體先抑后穩的背景下,不排除局部較快上漲或下跌的可能性。

“都市圈城市還是有穩定的市場空間,但是一些投機過多的地區可能要引起注意。另外,調控一城一策,對于近期漲幅過大的城市也需要引起重視,一些地方政府也會有調控壓力,不排除調控政策會落地的可能?!甭年刂賦?。

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